Бъдещето на търговските площи в Централна и Източна Европа е в адаптацията, а не толкова в новото строителство, сочи проучване

Пазарът на търговски имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) навлиза в нов етап от своето развитие. След три десетилетия на динамично разрастване на модерните търговски площи, значителна част от търговските центрове, ритейл парковете и универсалните магазини в региона вече са на възраст между 16 и 30 години. Според последния доклад на "Колиърс" (Colliers) ExCEEding Borders Retail 2026, по-старият сграден фонд от търговски площи в региона не е непременно изправен пред масово остаряване и загуба на функционалност, съобщиха от компанията. Вместо това пазарът навлиза в период на значителни реинвестиции и трансформация, като собствениците все по-често насочват усилията си към обновяване, репозициониране, оптимизиране на микса от наематели и селективно преустройство на отделни активи.
В анализираните пазари от ЦИЕ-6 и Балтийския регион модерните търговски площи възлизат на общо около 33,3 млн. кв. м, от които 20 млн. кв. м - близо две трети - са изградени преди повече от 15 години. Над 10,6 млн. кв. м са изградени преди повече от 20 години. Тази тенденция е особено отчетлива в столиците в региона. Будапеща е с най-висок дял на модерни търговски площи, изградени преди повече от 15 години - 84 на сто, следвана от Рига със 76 на сто и Варшава със 70 на сто. В Талин, Братислава, Прага и Вилнюс делът на тези площи също надхвърля 60 на сто.
От експанзия към оптимизация
Настоящото състояние на търговските площи в ЦИЕ е резултат от интензивното развитие на сектора в края на 90-те и началото на 2000-те години, отбелязват от компанията и допълват, че много от търговските центрове, изградени през този период, продължават да функционират успешно, но все по-често се нуждаят от инвестиции, за да отговорят на променящите се очаквания на потребителите, изискванията на търговците и екологичните стандарти.
„Пазарът на търговски площи в ЦИЕ преминава от експанзия към оптимизация. Значителният обем на вече утвърдените търговски площи създава сериозни инвестиционни възможности, но няма универсален подход. В зависимост от местоположението на актива, конкурентната му позиция и физическите му характеристики, подходящата стратегия може да включва оптимизиране на микса от наематели и обновяване, промяна на формата или цялостно преустройство,“ коментира Войчех Войтович, старши бизнес анализатор, Market Insights, Colliers, цитиран в прессъобщението.
За разлика от някои пазари в Западна Европа, където търговски центрове, загубили своята конкурентоспособност, все по-често се преобразуват в жилищни, логистични или многофункционални проекти, много от търговските активи в ЦИЕ продължават да поддържат сравнително високи нива на заетост и да привличат стабилно търсене от страна на наемателите, посочват от компанията. Според Colliers това означава, че в голяма част от региона модернизацията, а не цялостното преустройство, остава водещият подход.
Търговските центрове вече предлагат много повече от пазаруване
Трансформацията на утвърдените търговски активи все по-често надхвърля рамките на физическото им обновяване. Собствениците разширяват микса от наематели, като включват заведения, обекти за свободното време и развлечения, здраве и уелнес, фитнес, здравни услуги, споделени работни пространства и услуги за местните общности. Тези функции създават допълнителни поводи за посещение, допринасят за по-висока посещаемост и са в по-малка степен изложени на конкуренцията на онлайн търговията в сравнение с традиционния формат магазини.
Според "Колиърс" тази тенденция отразява и по-широките промени в потребителския пазар в ЦИЕ. Въпреки застаряването на населението в региона и демографския спад в някои държави, покупателната способност на домакинствата продължава да нараства, тъй като доходите и производителността постепенно се доближават до нивата в Западна Европа. Демографските промени вероятно ще повлияят и върху структурата на потребителските разходи, като ще нараства относителното значение на здравните услуги, свободното време и услугите, предоставяни на местно ниво, прогнозират от компанията. Дори в държавите с намаляващо население най-големите градски райони в региона вероятно ще запазят ролята си на важни центрове на население и покупателна способност, подкрепени от вътрешната и международната миграция, смятат от "Колиърс" .
„Застаряването на населението не означава непременно свиване на потребителския пазар. Доходите на домакинствата в ЦИЕ нарастват, а покупателната способност все повече се концентрира в най-големите градове в региона. В същото време застаряването на населението и ориентирането на потреблението в по-голяма степен към услуги променят структурата на търсенето. Затова търговските обекти ще трябва да предлагат много повече от традиционното пазаруване, което допълнително засилва необходимостта от модернизация и репозициониране на утвърдените търговски активи,“ коментира Гжегож Сиелевич, ръководител „Икономически и пазарни анализи“, ЦИЕ, "Колиърс", цитиран в прессъобщението.
От там отбелязват, че тази трансформация вече е видима в целия регион. В Естония търговските центрове все по-често предлагат заведения, възможности за свободното време и спорт, уелнес и здравни услуги. Например T1 Centre в Талин постепенно намалява зависимостта си от традиционната търговия, като разширява предлагането си с развлекателни и спортни активности, услуги в сферата на красотата и уелнеса, както и офис площи. В Литва фокусът остава основно върху модернизацията и целенасоченото репозициониране. MADA във Вилнюс преминава през мащабна реконструкция, чиято цел е да го превърне в многофункционално място за местната общност, съчетаващо пазаруване, услуги и свободно време. Същевременно Europa Shopping Centre разширява предлагането си в сферата на здравето, уелнеса, спорта и развлеченията. В Словакия утвърдените търговски центрове се адаптират към силно конкурентната среда чрез обновяване и предлагането на заведения, здравни и уелнес услуги, развлечения и търговски обекти, ориентирани към ежедневните потребности. Vivo! Bratislava например се репозиционира с по-силен фокус върху ежедневните нужди и достъпното пазаруване, включително чрез концепция с два супермаркета.
Засилва се тенденцията към многофункционална трансформация
Въпреки че обновяването остава водещият подход, докладът на "Колиърс" отчита и все повече случаи, при които съществуващата търговска концепция вече не отговаря в достатъчна степен на нуждите на пазара. Полша е сред най-ясните примери за тази тенденция. С нарастващото насищане на пазара част от по-старите търговски активи се трансформират в ритейл паркове, многофункционални комплекси, офисни или жилищни проекти. Бивши търговски обекти като Pasaż Tesco в Гдиня и Malta в Познан се преустройват за жилищни нужди, докато други търговски центрове се трансформират в по-гъвкавия формат на ритейл парковете. Латвия също показва потенциала за по-мащабна градска трансформация. Преустройството на MOLS в Рига ще създаде многофункционален комплекс, който ще съчетава търговски площи, заведения, здравни услуги, хотел, споделени работни пространства, спорт, уелнес, развлечения и събития. В центъра на проекта е предвидено обществено пространство с площ от 8,650 кв. м. Целта е съществуващият търговски център, ориентиран основно към собствените си вътрешни пространства, да се превърне в по-отворена и пълноценна градска среда. В Румъния също се наблюдава широк спектър от подходи – от целенасочено обновяване до по-мащабно преустройство. Agora Mall в Арад например е основно модернизиран и репозициониран с фокус върху търговия, заведения, развлечения и услуги, след период на много ниска заетост.
Ритейл парковете следват различен модел на развитие
Ритейл парковете като цяло са по-млади в сравнение с традиционните закрити търговски центрове и на много от пазарите в ЦИЕ продължават да се радват на силно търсене от страна на наемателите, коментират от "Колиърс" и допълват, че в резултат на това инвестиционният фокус при тях е различен. Вместо към мащабно репозициониране, собствениците насочват усилията си към подобрения, свързани с ESG, разширяване на предлаганите услуги, търговски концепции, ориентирани към удобството на потребителите, и подобряване на клиентското преживяване. Този формат е особено подходящ за малките и средните градове, където удобството, добрата достъпност и ефективните оперативни разходи допринасят за поддържане на търсенето от страна на търговците.
Същевременно някои по-стари търговски комплекси, изградени около хипермаркети, се трансформират в модерни ритейл паркове. Примери от Полша и Чехия показват как промяната на търговския формат може да бъде алтернатива на цялостното преустройство.
Следващият етап в развитието на ритейл пазара ще бъде специфичен за всеки актив
В доклада се очертава широк спектър от стратегии за по-старите търговски активи – от промени в микса от наематели и обновяване до разширяване, промяна на търговския формат, преустройство в многофункционални проекти и, в отделни случаи, събаряне. Изборът на подход все повече зависи от местоположението, зоната на привличане на посетители, нивото на заетост, конкурентната позиция, физическите характеристики и потенциала за преустройство на конкретния актив. Според "Колиърс" следващият етап в развитието на търговските площи в ЦИЕ ще бъде насочен в по-малка степен към създаването на нови площи и в по-голяма – към адаптирането на съществуващите към променящите се нужди на потребителите и наемателите. Демографските промени, дигитализацията и изискванията за устойчивост ще засилват необходимостта от адаптация, но подходът ще бъде различен за всеки отделен актив, изтъкват от компанията.
Настоящият етап не бележи края на търговските центрове, а по-скоро ще промени представата за успешна търговска дестинация – място, което все по-често съчетава пазаруване със заведения, услуги, свободно време, уелнес, развлечения и функции, насочени към местната общност, посочват от компанията.