След изключително активната 2025 г. пазарът на ново жилищно строителство в София се нормализира. Сделките се реализират по-бавно, най-силен натиск се наблюдава в сегмента до 250 000 евро, а купувачите все по-внимателно изчисляват не само цената на имота, но и кредита, довършването и крайната стойност на новия си дом, съобщиха от „Ню Естейтс“ (New Estates).
Първата половина на 2026 г. очертава нов етап за пазара на ново строителство в София. След ускорените покупки през 2025 г. клиентите продължават да търсят активно, но решенията се вземат по-бавно, след повече огледи, сравнение между проекти и значително по-активни преговори.
През 2025 г. част от клиентите ускориха решенията си заради растящите цени, очакванията около присъединяването към еврозоната и опасенията, че отлагането на покупката ще направи имота още по-недостъпен. През 2026 г. този импулс отслабва и на преден план излизат реалната необходимост от жилище, финансовата устойчивост на домакинството и качеството на конкретния проект, сочи анализът на „Ню Естейтс“, базиран на реализираните от компанията сделки през първото полугодие на 2026 г., сравнението с предходни периоди и наблюденията върху поведението на клиентите в процеса на търсене и договаряне.
Основният обем на пазара остава концентриран в широкия среден сегмент. През първото полугодие 54 на сто от реализираните от „Ню Естейтс“ продажби са на стойност до 300 000 евро, а други 29 на сто са между 300 000 и 500 000 евро. Така общо 83 на сто от сделките са под половин милион евро.
Сегментът между 500 000 и 1 млн. евро представлява 8 на сто от продажбите, а имотите над 1 млн. евро – 9 на сто. Тази структура показва, че пазарът запазва активност в различните ценови категории, но динамиката в тях вече е различна.
Най-голямо забавяне се наблюдава при купувачите с бюджет до 250 000 евро. Това е сегментът, който реагира най-силно на новите ценови нива и в който възможността за покупка е най-тясно свързана с размера на ипотечното финансиране. Част от тези клиенти отлагат решението си, докато преценят новия си бюджет, а други временно се насочват към пазара на наеми.
По наблюдения на „Ню Естейтс“ около 70 на сто от клиентите в новото строителство планират да финансират покупката си с ипотечен кредит при достигане на етап Акт 14. Затова финансовата предвидимост се превръща в един от основните фактори при избора на проект.
През първото полугодие клиентите разглеждат средно между шест и седем имота, преди да стигнат до сделка. В отделни случаи търсенето достига 25-30 огледа. В същото време само около 10 на сто променят съществено първоначалните си критерии.
„Първото полугодие показва, че пазарът не губи купувачи, а губи прибързаните решения. Клиентите знаят по-добре какво търсят и очакват цената да бъде подкрепена с реално качество. Това променя баланса - инвеститорите вече трябва много по-ясно да аргументират стойността на своя продукт“, коментира търговският директор на „Ню Естейтс“ Красимир Джамбазов.
Най-търсени продължават да бъдат двустайните и тристайните жилища. Двустайните привличат купувачи на първи дом и инвестиционни клиенти, докато тристайните остават основен избор за семейства и за хора, които планират дългосрочно собствено ползване.
Променя се обаче оценката за добър имот. Купувачите все по-рядко се впечатляват само от общата квадратура. Те анализират реалната жилищна площ, размера на спалните, местата за съхранение, изложението, общите части и функционалността на разпределението. Квадратният метър остава важен за цената, но функционалността все повече определя стойността.
Цените се движат различно дори между водещите райони
През първото полугодие на 2026 г. „Ню Естейтс“ реализира най-много продажби в „Малинова долина“, следвана от „Кръстова вада“, „Лозенец“ и централната градска част. При реализираните сделки в „Малинова долина“ средната цена се увеличава с 8,6 на сто - от около 2000 до 2200 евро на кв. м. В „Манастирски ливади“ средната цена достига около 3300 евро на кв. м, а в „Дружба 2“ движението е минимално - около 1,6 на сто до приблизително 2500 евро на кв. м. В „Кръстова вада“ реализираните сделки през периода са на средни нива около 3000-3200 евро на кв. м.
Обратна тенденция се наблюдава при реализираните от компанията сделки в „Лозенец“, където средната стойност е с над 5 на сто по-ниска спрямо сравнявания период. По-умерени корекции има и в част от крайните южни райони. Тези движения трябва да се разглеждат внимателно, тъй като отразяват характеристиките и етапа на конкретните продадени проекти и не представляват ценови индекс за целия квартал.
Именно различната динамика между районите показва още една особеност на новия пазар: цените вече не се движат автоматично в една посока. Качеството на конкретния проект започва да има по-голяма тежест от общото движение на пазара, се посочва в анализа.
Очаквания за втората половина на 2026 г.
През второто полугодие „Ню Естейтс“ очаква пазарът да остане активен, но да не се върне към скоростта на 2025 г. Периодът за вземане на решение вероятно ще остане по-дълъг, а преговорите – по-съществена част от процеса.
Най-чувствителен ще остане сегментът на купувачите, зависими в по-голяма степен от ипотечно финансиране. В средния и високия сегмент активността ще се запази, но ще бъде концентрирана към качествените и правилно позиционирани проекти.
Пазарът на ново строителство влиза в период, в който купувачът има повече избор и всяка оферта трябва да заслужи решението му. За инвеститорите това означава нова реалност: правилното ценообразуване, качеството на продукта, функционалността и възможността за предлагане на завършено решение ще бъдат все по-важни за скоростта на реализация, сочи анализът.