Българският жилищен пазар отбелязва изключително висока активност в навечерието на въвеждането на еврото в България, според заключенията от най-новия анализ на „Соренда Риъл Естейт“ (SORENDA Real Estate). През четвъртото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата у нас се увеличават с над 15 процента на годишна база, което е вторият най-значителен ръст сред страните от ЕС след Португалия, сочат данните на компанията. За последните 15 години поскъпването възлиза на 133 процента. Основните фактори за растежа на цените на имотите са силното търсене и ограниченото качествено предлагане, особено в София, отчита анализът.
Издадените през третото тримесечие на 2025 г. разрешителни за ново строителство надхвърлят 13 500 – един от най-високите резултати от 2007 г. насам. Докато броят на разрешителните за нови жилищни сгради расте с 8,5 процента, броят на жилищата в тях расте с почти 46,9 процента, а разгънатата застроена площ – с над 32 процента. Това развитие демонстрира навлизане на по-мащабни и по-плътни проекти, което отразява очакванията на инвеститорите за стабилно търсене и възходящ цикъл на строителството, макар разрешителните да не гарантират стартиране на строителство. Строителната продукция расте с 9,7 процента на годишна база през септември, поставяйки България на пето място в ЕС по този показател, според данни на Евростат.
От „Соренда“ допълват, че недостигът на качествени терени и административната тежест по Подробните устройствени планове (ПУП) са ключови ограничения за пазара, като цените на качествени комплекси вече надхвърлят 2300 - 2500 евро/кв.м, а самостоятелни имоти – 700 000 евро. Това се дължи както на ограничените терени, така и на поскъпването на строителните материали.
В анализа се посочва, че с влизането на България в еврозоната ще се освободят 13–14 млрд. лева под формата на ликвидност чрез понижаване на задължителните резерви за банките от 12 процента на 1 процент. Това ще засили конкуренцията между банките и ще направи ипотечното финансиране по-предвидимо, но няма да доведе до масово „евтини кредити“. България вече е сред страните с най-ниски ипотечни лихви в ЕС - около 2,5 - 3 процента, като се предвижда запазване на тези нива с плавен преход към повече фиксирани или хибридни продукти след 2026 г. Очаква се клиентите да предпочетат дългосрочна сигурност, следвайки опита на Хърватия, смятат експертите.
Ключов фактор за следващите години ще бъде качеството на строителството. Над 70 процента от жилищата в София са изградени преди повече от 30 години и имат ниска енергийна ефективност, се посочва в анализа. Поради това купувачите все по-често се ориентират към ново строителство, което води до естествено разграничение между качествените и остарелите имоти. „Соренда“ прогнозира, че това ще забави темпа на поскъпване, но ръстът ще остане положителен и по-близък до ръста на доходите. Продажбите ще отнемат повече време, а проектите ще се реализират за 1,5 - 2 години.
Като пример в анализа се отбелязва опита на Хърватия, в която преди въвеждането на еврото цените се ускоряват, а след него растежът се успокоява, но сделките остават активни, благодарение на намаления валутен риск и интереса на чуждестранни купувачи. Според експертите, България може да очаква подобни ефекти – повече чуждестранни инвеститори в София, Пловдив и Варна, на ключови курорти и в сектора на имотите за отдаване под наем, ако административната рамка стане по-прозрачна и предвидима.
В заключение от „Соренда“ посочват, че пазарът не навлиза в балон, а в нов цикъл, характеризиращ се с по-зряло търсене, фиксирани кредити, по-дълги срокове за реализация на проектите и ясно разграничение между качествените нови сгради и остарелия жилищен фонд. Прогнозира се плавен преход от ускорен растеж към устойчив, при който жилищната стойност ще се определя от качество, инфраструктура и дългосрочна функционалност, а не от краткосрочни пазарни емоции.