Устойчивото търсене на качествени площи и ниската вакантност стимулират офисните пазари в Югоизточна Европа, сочи проучване

Офисните пазари в Югоизточна Европа (SEE) навлязоха в 2026 г. със стабилни показатели, подкрепени от ниските нива на вакантност в повечето столици от региона, ограниченото предлагане на висококачествени офиси и силния интерес от страна на наемателите към първокласни и устойчиви работни пространства. Това сочат получените днес в БТА данни на Си Би Ар И Груп (CBRE Group, Inc) - компания, специализирана в сферата на консултантските услуги и инвестициите в недвижими имоти.
Според резултатите за първото тримесечие на 2026 г. общата картина за региона остава балансирана, въпреки че обемът на новите проекти варира в отделните пазари, посочват от компанията. Все по-често наемателите поставят акцент върху характеристиките на сградите, локацията и ESG стандартите при вземането на решения за сключване на договор. Резултатът е нарастваща разлика между представянето на съвременните офиси от висок клас и по-стария, по-слабо конкурентен сграден фонд.
Процентът на свободни площи в Югоизточна Европа
От Си Би Ар И отбелязват, че процентът на свободни площи при офисните пазари в Югоизточна Европа остава нисък в исторически план, което отразява устойчивата привлекателност на региона за наемателите въпреки несигурната макроикономическа среда. Загреб и Любляна продължават да се нареждат сред пазарите с най-ограничено предлагане, като нивата на незаети площи са съответно около 2 и 3 процента, докато вакантността в Белград достига 4,4 на сто.
В София, макар общото ниво да остава по-високо спрямо средното за региона - малко под 12 на сто, тенденцията продължава да бъде низходяща. В редица ключови бизнес зони делът на незаетите офис площи вече е под 10 на сто, което според компанията подчертава разликата между сградите от най-висок клас и по-малко конкурентните активи. В регионален мащаб ограниченото предлагане на съвременни, добре позиционирани офис сгради продължава да стеснява избора на наемателите и да поддържа пазарни условия, благоприятни за наемодателите.
Очакванията за новите проекти на пазара - София
София поддържа един от най-значителните портфейли от проекти в развитие в региона, с около 150 000 кв. м нови офис площи, очаквани до края на 2026 г., както и допълнителни обеми в процес на строителство. По-голямата част от предстоящото предлагане обаче ще бъде концентрирана извън централната бизнес зона поради ограниченията в наличието на терени в посочените градски части, коментират от компанията. Въпреки това новите площи навлизат на пазара поетапно, което ограничава риска от свръхпредлагане в сегмента на офисите от най-висок клас. Според CBRE този премерен темп на развитие остава в общи линии в синхрон с търсенето от страна на наемателите и допринася за стабилността на пазара и устойчивото представяне на наемните нива в ключовите локации.
Продължаващ възходящ натиск върху наемите
Наемите за офиси от най-висок клас в Югоизточна Европа продължават да се движат във възходяща посока, подкрепени от комбинация от ограничено предлагане и устойчиво търсене на първокачествени активи, отбелязват от компанията. В редица пазари вече е отчетен допълнителен ръст на наемните нива, докато в други възходящият натиск остава ясно забележим на фона на засилващата се конкуренция за висококачествени офис пространства.
Към момента прайм офис наемите възлизат на 20,5 евро на кв. м в Любляна, 20 евро в София, 18,5 евро в Белград и 18 евро в Загреб, като се очаква допълнително повишение особено при централно позиционирани сгради, отговарящи на съвременните изисквания на наемателите и ESG стандартите, коментират от CBRE. Макар че и вторичните офис активи отчитат ръст на наемите, увеличенията там остават по-умерени, което подчертава нарастващата разлика в представянето между офисите от най-висок клас и по-нискокачествения сграден фонд. Тази дивергенция потвърждава, че стандартът за качество се е превърнал в ключов фактор за наемната динамика на офисните пазари в Югоизточна Европа, смятат от компанията.
Устойчивостта като задължителен елемент
Това, което първоначално се схващаше като предпочитание, днес се е превърнало в дълбоко структурно изискване на офисните пазари в Югоизточна Европа, като ориентацията към качество е трайно залегнала в процеса на вземане на решения от страна на наемателите, посочват от CBRE. Устойчивостта, съответствието с ESG стандартите и модерният дизайн, ориентиран към потребителите, вече представляват базови изисквания, а не конкурентно предимство.
Наемателите в рамките на всички пазари в региона все по-често поставят акцент върху сертифицирани, енергийно ефективни сгради, гъвкави разпределения, подкрепящи хибридни модели на работа, както и локации с добра свързаност и богата среда от удобства за служителите. В резултат търсенето продължава да се поляризира. По-старите сгради, които не отговарят на съвременните технически и устойчиви стандарти, се сблъскват с нарастваща вакантност и натиск при отдаването под наем, докато устойчивите офиси клас А последователно се представят по-добре, постигайки по-висока заетост и по-силен ръст на наемите. „В Югоизточна Европа ориентацията към по-висококачествени офис площи все по-ясно оформя пазарната динамика. В София например наблюдаваме как наемателите преминават от сгради клас B към сгради клас A, което подкрепя ръста на наемите и ускорява моралното остаряване на по-неактуалния сграден фонд. Устойчивостта и представянето на сградите вече са ключови фактори за дългосрочната конкурентоспособност“, коментира Христо Каракостов, ръководител отдел „Офис наеми“ за България, CBRE SEE, цитиран в прессъобщението.
Динамика и пазарна зрялост
От компанията отбелязват, че наред с динамиката на вакантността и наемните нива, редица структурни тенденции продължават да оформят офисните пазари в региона. Активността по наемане остава доминирана от подновявания на договори и оптимизация на заетите площи, особено на по-зрелите пазари, което отразява предпазлив и насочен към ефективност подход от страна на наемателите. В същото време разширяването на заетите пространства става все по-селективно и се води основно от корпоративни компании, технологичния сектор и професионалните услуги.
Централните бизнес райони (CBD) продължават да бъдат основен двигател на наемното търсене, макар че добре свързаните децентрализирани бизнес зони набират популярност като алтернатива, предлагаща по-голяма гъвкавост и по-добро съотношение между цена и стойност, посочват от компанията и допълват, че тази тенденция се засилва допълнително от нарастващото използване на гъвкави и хибридни офис решения, особено на по-големите пазари като Белград и София. В своята цялост тези процеси очертават все по-зрели офисни пазари в рамките на Югоизточна Европа, оформени и трасформиращи се в съответствие с изискванията на наемателите, обобщават от Си Би Ар И Груп.