Жилищният пазар в България преминава от еуфория към нормализация, сочи анализ

След години на силен ръст, ограничено предлагане и ускорени решения, жилищният пазар в България започва да се пренастройва. Не чрез рязка промяна, а чрез постепенно преминаване към по-балансирана и устойчива динамика, коментираха експерти от SORENDA Real Estate. Според тях това не е спад, а естествено „узряване“ на пазара – процес, при който връзката между цена и реална стойност започва да се възстановява.
„В момента наблюдаваме нормализация. Решенията вече не се взимат импулсивно, а са по-добре обмислени – както от страна на купувачите, така и от страна на инвеститорите“, посочва инвестиционният холдинг в свой анализ, получен днес в БТА.
Повече предлагане, по-малко еуфория
Според компанията един от най-ясните сигнали за тази промяна е увеличеното предлагане. В отделни райони на София, където допреди година е имало по 2–3 конкурентни оферти, днес те вече достигат 10 и повече. В резултат сделките се случват по-бавно, а преговорите стават по-дълги и по-детайлни. В някои случаи се стига и до корекции – не само в цените, но и в условията на сделките.
Според данни от пазара, през 2025 г. цените на жилищата са нараснали средно с около 11–12 на сто, като в отделни райони на София ръстът е надхвърлил 20 на сто. Именно този ускорен растеж е в основата на днешното „охлаждане“, коментират от компанията.
От пазар на очаквания към пазар на реалности
Една от ключовите промени, които се наблюдават в момента, е изместването на фокуса – от очаквания към реални икономически фактори, смятат от компанията. Голяма част от така наречения евроефект вече беше изигран в предходните години. Днес пазарът се движи много повече от фундаментални фактори – доходи, заетост, достъп до кредитиране, посочват от SORENDA Real Estate и допълват, че това прави пазара по-предвидим, но и по-чувствителен към макроикономическата среда.
Купувачът вече е различен
Според компанията променя се и профилът на купувача. Днес клиентите идват подготвени – с проучен район, сравнени оферти и често с предварително одобрение от банка. Особено при по-младите купувачи се вижда ясно изразен рационален подход – те предварително изчисляват бюджета си, включително всички съпътстващи разходи по сделката.
„Виждаме по-малко решения от страх да не бъде изпуснат моментът и много повече внимание към детайли като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA Real Estate. 
Тази промяна води и до друг ефект – делът на покупките за лично ползване расте, докато чисто инвестиционните сделки започват да се свиват. По оценки на пазара те могат да намалеят от около 25 на сто през 2025 г. до 10–15 на сто в следващия период, прогнозират от компанията.
„На зелено“, но при нови правила
Сделките „на зелено“ остават важна част от пазара, но вече при съвсем различна логика, отбелязват от компанията и изтъкват, че ако преди години клиентите бяха склонни да поемат по-голям риск, днес доверието в инвеститора е ключово. Историята на реализирани проекти, ясната концепция и качеството на изпълнение се превръщат в решаващи фактори. Освен това предприемачите променят подхода си - вместо масово застрояване все повече компании се ориентират към по-контролируеми проекти с по-висока добавена стойност. Продажбите в ранен етап също стават по-умерени – здравословният диапазон вече е около 30–40 на сто от апартаментите, вместо 60–70 на сто както в предходни години, отчитат от компанията.
Покупка на стойност, не на квадратни метри
Една от най-съществените промени е преминаването от покупка на квадратни метри към покупка на стойност, обобщават от SORENDA Real Estate.  Днес клиентите оценяват имота като цялостен продукт – локация, среда, достъп до транспорт, зелени площи, качество на строителството и дългосрочна поддръжка. Дори детайли като изложение (с ясно предпочитание към южно), функционално разпределение и тип отопление се превръщат в ключови фактори при избора, изтъкват от компанията.
Лихвите след еврото: стабилност, но и повече дисциплина
Банковото кредитиране остава основен двигател на пазара, като около 70 на сто от сделките в България са обвързани с ипотечно финансиране, отчитат от компанията. Това прави достъпа до кредит ключов фактор за активността – както при покупките за лично ползване, така и при инвестиционните решения.
След влизането в еврозоната се наблюдава важна структурна промяна – освобождаване на значителен ресурс в банковата система заради намаляването на задължителните резерви от около 12 на сто до близо 1 на сто, което според компанията създава условия за запазване на добри кредитни условия и висока ликвидност.
В този контекст, според компанията, очакванията на пазара са, че лихвите по жилищните кредити ще останат стабилни в краткосрочен и средносрочен план, без рязък натиск за повишение. В същото време обаче банките стават по-внимателни. Оценката на кредитоспособността е по-строга, особено на фона на глобалната несигурност и потенциалните инфлационни рискове. При инвестиционните покупки често се изисква по-високо самоучастие или се прилагат по-консервативни условия, за да се компенсира по-високият риск.
„Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда се отразява бързо върху активността“, посочват от SORENDA Real Estate.
Така пазарът се оформя от баланса между достъпно финансиране и по-високи изисквания – комбинация, която ограничава спекулативните сделки и насочва търсенето към по-устойчиви решения, смятат от компанията.
По-бавен, но по-здрав пазар
Времето за реализация на сделките се удължава – естествен резултат от по-балансирания пазар и по-внимателното поведение на купувачите, посочват от SORENDA Real Estate. Купувачите разглеждат повече алтернативи, правят повече огледи и рядко взимат решения под натиск. В същото време се наблюдава и ясно разминаване между очакванията на продавачи и купувачи – напълно логично след период на бърз ръст. Част от продавачите все още се ориентират по пиковите ценови нива от последните години, докато купувачите са значително по-прагматични и чувствителни към реалната стойност на имота. Това води до по-дълги преговори и в някои случаи до корекции – както в цените, така и в условията на сделките. С времето този дисбаланс постепенно се изглажда, което е естествена част от процеса на нормализиране. Именно в тази фаза пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна връзка между цена и качество, посочват от компанията.
Какво следва
Очакванията за 2026 г. са за продължаващ ръст на цените, но при значително по-умерен темп. Няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране – пазар, който расте, но по устойчив начин, посочват от компанията и допълват, че именно в такава среда изпъкват проектите с реална стойност, което е най-ясният знак, че пазарът вече не се намира в еуфория, а в следващата си, по-зряла фаза.