По-високи данъчни оценки не означават автоматично по-висок данък върху недвижимите имоти, се посочва в анализ

Подготвяната реформа на данъчните оценки на недвижимите имоти ще въведе нова методика, която ще отчита реалните пазарни цени, местоположението, годината на строителство, състоянието и енергийната ефективност на сградите. Това се посочва в анализ на инвестиционния холдинг „Соренда Риъл Естейт“ (SORENDA Real Estate).
В него от компанията коментират готвената от държавата промяна в данъчните оценки на имотите като най-мащабната от повече от две десетилетия, както и евентуални промени в облагането на второто, третото и всяко следващо жилище, анонсирани от управляващите в публичното пространство.
От компанията отбелязват, че действащата методика практически не е променяна повече от 20 години, въпреки че през този период цените на жилищата, особено в големите градове, са нараснали многократно, а редица райони са променили значително облика си. Според анализа новата система ще позволява данъчните оценки да се актуализират периодично, вместо през дълги интервали от време.
Данните на „Соренда Риъл Естейт“ показват, че при голяма част от сделките в София данъчната оценка остава между пет и девет пъти по-ниска от реалната продажна цена. Според управителя на компанията Евгени Василев това показва сериозното изоставане на действащата методика спрямо пазарната реалност.
Според Василев осъвременяването на данъчните оценки е логична стъпка, но трябва да бъде въведено постепенно. По думите му рязкото изравняване на данъчните оценки с пазарните цени би имало шоков ефект както за собствениците на имоти, така и за общините, поради което е необходим поетапен преход.
В анализа се подчертава, че по-високите данъчни оценки не означават автоматично по-висок данък върху недвижимите имоти. Размерът на данък сгради продължава да се определя от общинските съвети, които могат да променят размера на промилите и по този начин частично или изцяло да компенсират увеличението на данъчните оценки. Така реалният ефект от реформата ще бъде различен в отделните общини.
От компанията смятат, че по-съществено отражение реформата може да има върху местните такси при покупко-продажба, дарение и наследяване на имоти, тъй като те също се изчисляват върху данъчната оценка.
В анализа се посочва още, че реформата на данъчните оценки не трябва да се смесва с обсъжданото прогресивно облагане на второто и всяко следващо жилище. Според Евгени Василев по-справедливото облагане следва да бъде обвързано със стойността и характеристиките на имота, а не единствено с броя на притежаваните жилища. Той дава пример, че собственик на стара къща в малко населено място, жилище за лично ползване и наследствен имот не следва автоматично да бъде поставян при същите условия като собственик на един луксозен имот с много висока стойност.
Анализът разглежда реформата и на фона на развитието на пазара на жилища. По данни на Агенцията по вписванията, цитирани от „Соренда Риъл Естейт“, през второто тримесечие на 2026 г. в София са вписани 8847 сделки с имоти, което е с 16,9 процента по-малко спрямо същия период на миналата година. В същото време броят на ипотеките се е увеличил с 1,6 процента на годишна база.
Според Василев тези данни показват, че не се наблюдава срив на пазара, а промяна в неговата структура, при която спекулативните покупки постепенно намаляват, а активни остават купувачите с реална жилищна потребност и дългосрочните инвеститори.
По думите му по-актуалните данъчни оценки могат да направят системата по-справедлива и да увеличат приходите на общините, но развитието на пазара ще продължи да зависи основно от доходите на домакинствата, достъпа до финансиране, строителните разходи, предлагането и развитието на инфраструктурата.