Всеки европеец, на когото се е налагало да се мести през последните години, вероятно е преживял този кошмар: покачващи се цени на жилищата, наемите и сметките за комунални услуги, липса на достатъчно жилища на пазара и необходимостта от намиране на все по-странни начини за подсигуряване на този изплъзващ му се договор за наем, отбелязва Европейският нюзрум - платформа за сътрудничество между 23 европейски новинарски агенции, сред които е и БТА.
Европа има проблем с жилищата. И макар Европейският съюз да няма пряка отговорност, Брюксел осъзна, че на хоризонта се очертават проблеми. В реч на 29 септември първият в историята Комисар по жилищната политика на ЕС Дан Йоргенсен заяви, че когато говорим за жилища, „говорим за самото сърце на нашата демокрация в Европа“.
„Това е повече от тухли и хоросан. Това е повече от търсене и предлагане. Всъщност говорим за основните права и достойнство на нашите хора. За сплотеността на нашите общини, градивните елементи на нашето общество, конкурентоспособността на нашата икономика.“
Той добави: „В цяла Европа има осезаемо чувство за несправедливост, особено сред младите хора.“
Данните към момента: Различни съдби в държавите-членки на ЕС
Без значение коя статистика разглеждаме, индикаторите сочат към криза:
През последните 15 години цените на жилищата са се повишили с 60,5%, според данни на Евростат, публикувани в петък. Унгария води с 277% увеличение, следвана от Естония (250%).
Само в Италия цените на жилищата са намалели между 2010 г. и първото тримесечие на 2025 г. – с 1%.
Същото важи и за наемите: Те са се увеличили в 26 от 27-те държави-членки, средно с 28,8% и до 218% (Естония). Само в Гърция наемите са намалели с 9%.
През второто тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в ЕС са се повишили с 5,4%, съобщи Евростат. Наемите са се увеличили с 3,2% на годишна база.
България например регистрира едно от най-резките увеличения на цените на жилищата с 15,5% (малко по-малко от рекордните 18,3% покачване през последното тримесечие на 2024 г.). Жилищните кредити също достигнаха рекордни нива в страната. Към август 2025 г. обемът им е бил 30,2 милиарда лева (15,4 милиарда евро), което е увеличение с 27,4% на годишна база, според данни на Българската народна банка.
В Германия студентите са особено силно засегнати от покачващите се наеми, като цените на стаите в споделени апартаменти се увеличават с 6,2% на годишна база, според данни от 2023 г.
Да работиш, за да живееш
Все по-голям брой домакинства са изправени пред непосилни разходи за жилище, които Европейският парламент определя като харчене на повече от 40% от разполагаемия доход за жилище.
Според последните налични данни на Евростат, през 2023 г. 8,8% от хората в ЕС са харчили повече от 40% от разполагаемия си доход за жилище. Най-високият процент е в Гърция с 28,5%, най-ниският в Кипър с 2,6%.
В Берлин една трета от домакинствата не могат да си позволят апартамент на свободния пазар за наеми.
Близо 70% от гражданите притежават собствено жилище. Процентът на собственост на жилища остава висок в Източна Европа, но разликите в достъпността се разширяват в западните градски центрове.
В Чехия и Унгария например средният апартамент сега струва около 13,6 пъти средната годишна заплата, като само в Португалия цифрата е по-висока. От друга страна, в сравнение с други страни от ЕС, жилищата под наем са петите най-достъпни, според индекс, съставен от Ческа спожителна банка (Česká spořitelna) и портала "Европа в данни" (Europe in Data).
Динамика от страна на търсенето: демография, миграция и урбанизация
Как стигнахме дотук? Редица фактори допринесоха за днешния натиск върху пазара на жилища.
Промени в населението: Урбанизацията оказва натиск върху градовете. Миграцията към градовете се засили отново след пандемията от Covid-19.
Миграционни потоци: Както миграцията в рамките на ЕС, така и пристигането на граждани от трети страни подхранват търсенето.
Демографски тенденции: Застаряващото население и намаляващият размер на домакинствата (увеличение на едночленните домакинства) допълнително свиват предлагането.
Разходи: Нарастващите разходи за енергия също изместват търсенето към по-малки апартаменти. Нарастващите лихвени проценти също изместват търсенето към жилища под наем.
Туризъм: В туристическите центрове платформите за краткосрочно туристическо наемане, като Airbnb, изтласкват жителите.
Ограничения от страна на предлагането: затруднения и регулации в строителството
Някои държави изразходват значителна част от БВП-то си за строителство, но резултатите са спорни.
Затруднения в планирането: Строгите процедури за зониране и продължителните процеси за издаване на разрешителни, както и съпротивата на жителите срещу нова строителство в техните квартали, се посочват като бариери. Във Франция кметовете казват, че им е все по-трудно да постигнат този баланс: „Съществува този парадокс почти всеки ден да се срещат с хора, които се нуждаят от жилища, докато същевременно са съдени от противници на строителството, дори когато става въпрос за изграждане на студентски жилища“, каза кметът на Страсбург Жан Барсегян.
Строителен сектор: Недостигът на работна ръка и нарастващите разходи за материали забавят строителния процес. Новото строителство във Франция е в тежка криза от близо три години поради нарастващите разходи за строителство, по-високите лихвени проценти, които блокираха проектите за закупуване на недвижими имоти на много домакинства, и края на мерките за подкрепа на инвестициите в имоти за отдаване под наем. Между септември 2024 г. и август 2025 г. са издадени разрешения за построяването на 365 179 жилища, „което е с 14% по-малко от средното за предходните пет години“, според данни на министерството на регионалното планиране.
Празни селски райони: Парадоксално е, че в някои региони има излишъци от имоти, но с малко търсене. В обезлюдените градове в бившия комунистически Изток на Германия например са измислили новаторска схема за тяхното съживяване - предлагат суперизгоден подслон на хората за няколко седмици, за да им дадат възможност тестват мястото. Източна Германия може да загуби между осем и 16 процента от населението си през следващите 20 години, според статистическия институт "Дестатис" (Destatis).
Остарял жилищен фонд: Половината от жилищния фонд в Европа датира отпреди 1980 г. и голяма част от него се нуждае от ремонт. Много сгради са енергийно неефективни и привеждането на тези домове и апартаменти в съответствие с новите стандарти на ЕС ще бъде скъпо и ще отнеме много време, според доклад на Европейската инвестиционна банка (ЕИБ) от юни.
Палитра от различни политики
Членовете на ЕС се опитват да намерят свои собствени решения, като увеличават социалните жилища, въвеждат данъчни стимули или контролират наемите.
В австрийската столица Виена например около една трета от населението живее в някакъв вид субсидирано жилище. В Германия обаче политиката за ограничаване на наемите в Берлин беше отменена от върховния съд на страната през 2024 г.
В края на септември португалското правителство одобри серия от мерки за справяне с жилищната криза, включително увеличаване на данъчните облекчения за жителите и увеличаване на данъка за покупки на жилища от граждани, които не пребивават в Португалия. Други мерки включват увеличение на данъчните облекчения за наем и намаляване на данъка за наемодатели, които начисляват умерени наеми. Ще има и по-ниска ставка на ДДС от 6% за строителство на жилища с продажна стойност около 648 000 евро, както и ставка на ДДС от 6% за наеми с таван до 2300 евро. Този данъчен режим ще бъде в сила до 2029 г.
Правителството заяви също, че работи с банките, за да намери нови продукти, които правят достъпа до жилищни кредити и строителен капитал по-гъвкав. „Това е шокова политика, искаме да разтърсим строителния пазар и пазара на имотите под наем“, каза премиерът Луиш Монтенегро.
Италия започна изпълнение на жилищен план миналата година, с особен акцент върху подкрепата за младите семейства. На 30-годишна възраст младите хора в Италия са сред тези, които напускат гнездото най-късно в ЕС. Според Евростат средната възраст е 26,3 години. Вицепремиерът Матео Салвини заяви, че е отпуснато дългосрочно финансиране от 660 милиона евро за борба с жилищните трудности, рестартиране на жилищните политики и реорганизиране на предлагането. Той също така очаква повече средства в следващия бюджет. Втори стълб на политиката са публичните гаранции за ипотеки за първи дом, тъй като семействата в големите градове все по-често не могат да си позволят закупуване на жилище.
През август парламентът на Словения прие закон за финансиране на общинските жилища под наем, който има за цел да построи 20 000 общински апартамента за отдаване под наем през следващите десет години с помощта на 1 милиард евро държавни средства. Наскоро той прие и закон, ограничаващ краткосрочните наеми, което би трябвало поне частично да увеличи предлагането на наемни жилища.
План за достъпни жилища за Европа
На ниво ЕС комисар Йоргенсен планира да стартира „План за достъпни жилища за Европа“, в който той има за цел да комбинира действията на ЕС с национални, регионални и местни усилия за осигуряване на устойчиво жилищно настаняване.
Той предвижда:
Нова вълна от инвестиции: Това включва удвояване на подкрепата на ЕС за жилищно настаняване по линия на Политиката на сближаване и улесняване на държавите членки, градовете и регионите да насочват повече средства от ЕС към достъпност на жилищата.
Преразглеждане на правилата за държавна помощ, за да се улесни подкрепата на националните правителства за жилищни проекти, като по този начин се разхлабят ограниченията върху националните разходи.
Привличане на частни инвестиции.
Нови модели на финансиране и по-задълбочено сътрудничество между публичните и частните инвестиции, включително чрез общоевропейска инвестиционна платформа за подкрепа на социални жилища, студентски общежития и устойчиви домове.
Намаляване на бюрокрацията: намаляване на бюрократичните бариери при планирането, издаването на разрешителни и обществените поръчки, както на ниво ЕС, така и на национално ниво.
Мобилизиране на строителните ресурси, иновациите и работната сила на Европа.
Подкрепа за градовете и регионите под натиск.
Фокус върху уязвимите групи: млади хора, семейства и бездомни.
Обмен на най-добри практики.
Енергийна ефективност: модернизиране и изолиране на жилищни сгради, намаляване на енергийните загуби и понижаване на разходите за живот на жителите.
Ангажиране на заинтересованите страни: Планът се разработва с участието на експерти, заинтересовани страни, представители на обществеността и граждани, с отворена покана за допълнителни приноси.
В жилищното строителство няма едно просто решение, което да реши проблема. Много фактори трябва да се съчетаят и дори с пълното прилагане на плана на ЕС, вероятно ще са необходими години, за да се усетят резултатите. Дотогава натискът върху наемателите, хората с ипотека или търсещите апартаменти в Европа продължава.