ВКС образува тълкувателно дело за приложението на Закона за защита на потребителите при договори за покупка и строеж на жилище

Във Върховния касационен съд (ВКС) е образувано тълкувателно дело по въпроса дали предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждането му, сключен между търговец и физическо лице, попада в приложното поле на Закона за защита на потребителите (ЗЗП), съобщиха от съда. 
С разпореждане на председателя на ВКС е образувано Тълкувателно дело за постановяване на тълкувателно решение от Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на съда.
Производството е инициирано след отправено предложение от състав на IV гражданско отделение на ВКС с определение от 27 октомври 2025 г., поради установена противоречива съдебна практика по въпроса, формирана по реда от Гражданския процесуален кодекс.
Противоречието произтича от различно тълкуване на легалните дефиниции за „потребител“, „стока“ и „услуга“, съдържащи се в Допълнителните разпоредби на ЗЗП.
Според част от съдебните състави предварителният договор за покупко-продажба на жилищен имот, комбиниран с договор за строителство, не попада в обхвата на закона. В мотивите си те се позовават на обстоятелството, че „стока“ по смисъла на ЗЗП е движима материална вещ, докато недвижимият имот не попада в тази категория. Макар договорът за строителство сам по себе си да може да се квалифицира като „услуга“, според тази практика комплексният характер на сделката и основната ѝ цел – придобиване на вещно право върху недвижим имот – изключват качеството „потребител“ за физическото лице.
Други съдебни състави приемат, че сделките с недвижимо имущество не са изцяло изключени от приложното поле на ЗЗП, като част от разпоредбите му са неприложими само в определени хипотези. Посочва се, че законодателят предвижда защита както при придобиване на стоки, така и при ползване на услуги, като това са самостоятелни основания за възникване на качеството „потребител“. Според тази позиция договорът, включващ задължение за изграждане на имот, съответства на понятието „услуга“ по смисъла на закона, поради което при сключването му между търговец и физическо лице следва да се прилагат правилата за защита на по-слабата страна.
В подкрепа на това становище се сочи и практиката на Съда на Европейския съюз по прилагането на Директива 93/13/ЕИО относно неравноправните клаузи в потребителските договори, която предвижда широка защита на потребителите в договорни отношения с търговци.
Предстои Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС да се произнесе с тълкувателно решение, което ще бъде задължително за съдилищата в страната и ще уеднакви практиката по въпроса.
БТА припомня, че през септември 2025 г. прокуратурата започна разследване за имотни измами с предварителни договори за купуване „на зелено“ в София.